Які варіанти вирішення спору передбачає законодавство

Найбільш популярним видом земельних спорів є передчасне розірвання договору оренди земельної ділянки, які найчастіше ініціюються з боку Орендодавця.

В контексті наявного на сьогодні мораторію щодо відчуження земельних ділянок, агропромислові підприємства переважно набувають право користування на зазначені об’єкти шляхом укладання договору оренди землі. Враховуючи те, що зі сторони Орендодавця виступають фізичні особи, як наслідок, найчастіше виникають суперечки щодо неналежного виконання умов договору Орендарем, внаслідок чого порушуються, перш за все, права фізичної особи - Орендодавця.

До прикладу, згідно інформації, розміщеної на офіційному веб-порталі судової влади України в аналітичному огляді стану здійснення цивільного судочинства Касаційним цивільним судом у складі Верховного Суду, зокрема, у 2020 році серед розглянутих касаційних скарг за категоріями цивільних справ більшість, як і раніше, становлять справи позовного провадження, зокрема спори, із земельних правовідносин, що складають: 2,1 тис., або 8,4 %.

 

Які варіанти вирішення спору передбачає законодавство?

За загальним правилом не допускається розірвання договору оренди земельної ділянки для сільськогосподарських потреб в односторонньому порядку. За винятком, якщо така умова передбачена в самому договорі. В розрізі чинного законодавства достроково розірвати договір можливо шляхом:

  • За попередньою домовленістю сторін;
  • За відсутності згоди сторін – у судовому порядку.

Для реалізації права на дострокове розірвання договору за домовленістю сторін у досудовому порядку, слід звернутися до Орендаря з письмовим повідомленням-пропозицією про бажання розірвати договір оренди землі. За наявності письмової згоди Орендаря, розірвання договору слід укладати у формі угоди про дострокове припинення договору за попереднім узгодженням сторін та дотримуючись наступного алгоритму дій щодо реєстрації розірвання договору оренди землі:

  1. Звернутися (Орендодавцю або Орендарю) до нотаріуса, суб’єкта, що здійснюють державну реєстрацію (виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, міських, районних, районних у місті Києві);
  2. Подати заяву у письмовому вигляді на проведення реєстраційних дій з оригіналами наступних документів: документом, що посвідчує особу заявника; копією ідентифікаційного коду, квитанцією про сплату адміністративного збору, договіром оренди земельної ділянки; угодою про дострокове припинення договору оренди землі (за згодою сторін);
  3. За результатами поданих належним чином документів, заявник отримує Витяг, яким посвідчується факт припинення договірних орендних відносин, відносно конкретної земельної ділянки.

Пам'ятайте! Якщо у разі дострокового припинення дії договору має місце понесення збитків однією зі сторін, то така сторона договірних відносин має право вимагати відшкодування понесених витрат у повному обсязі.
У разі, якщо не вдалося досягти домовленостей щодо дострокового розірвання договору, слід звертатися до суду, за наявності наступних підстав:

  • Недотримання Орендарем норм чинного законодавства, зокрема:

- Несвоєчасне внесення орендної плати;
- Використання землі за нецільовим призначенням;
- Недотримання екологічної безпеки користування землею;
- Несвоєчасна сплата земельного податку;
- Порушення Орендарем прав власників суміжних ділянок.

  • Недотримання Орендарем умов укладеного договору оренди, зокрема:

- Невиплата орендної плати;
- Порушення умов цільового використання землі;
- Передання без дозволу Орендодавця передання об’єкту у суборенду;

  • Випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке значним чином перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Зазначаємо, що наведений вище перелік підстав не є вичерпним. За наявності правових підстав дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки, судовий порядок вирішення даного питання передбачає необхідність складання відповідного процесуального документу зі змістовною аргументацією підстав для визнання такого договору недійсним.

У разі, якщо у Вашому випадку відсутні будь-які підстави для дострокового припинення дії договору оренди земельної ділянки, єдиним виходом є - очікування завершення строку, встановленого договором оренди.

Цікаве з судової практики

У судовій практиці сформувалися підстави визнання договору оренди недійсним з урахуванням наступних особливостей договірних відносин, зокрема:

  • Орендар систематично порушує умови договору, не сплачуючи встановлену орендну плату. Проте, навіть у разі остаточного її погашення –є підставою припинити договірні відносини у судовому порядку;
  • Орендар систематично сплачує орендну плату у неповному розмірі, що свідчить про неналежне виконання умов договору;
  • Орендар два рази та більше не сплачує Орендодавцю оренду плату;
  • Неналежним виконанням обов’язку Орендаря щодо сплати суми грошових коштів є письмове повідомлення Орендаря про необхідність отримання орендної плати за землю.

Чи можливо продати земельну ділянку, яка перебуває в оренді?

З 01.07.2021 року на законодавчому рівні буде припинено дію мораторію на продаж земельних ділянок. Відтак, кожен власник земельної ділянки для сільськогосподарських потреб матиме право відчужувати об’єкт нерухомості. Проте, чи можна зробити це, якщо земельна ділянка перебуває в оренді?

Дія договору оренди землі не є перешкодою для реалізації права на продаж земельної ділянки після запровадження ринку землі. Але, Орендар має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається. Орендодавець зобов’язаний повідомити в письмовій формі Орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. У разі відмови Орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки Орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.

Отже, для того, щоб визначити індивідуальний алгоритм дій в конкретній ситуації, слід отримати первину кваліфіковану правову допомогу на підставі аналізу змісту договірних відносин. Для отримання такої правової допомоги Орендодавці мають право звернутися до Павлоградського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги та отримати змістовну правову консультацію юриста.

Державою забезпечується доступ власникам та користувачам земельних ділянок для сільськогосподарських потреб до безоплатної правової допомоги. Звертайтеся за телефонами – 066-404-10-80 та 096-580-95-86 або безпосередньо до офісу за адресою: м. Павлоград, вул. Полтавська, 129, каб. 106, 308.